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第72章 关于房价的问题（第2页）

张大刚微微点头，整理了一下思路，然后说道：“好吧！那我就给你说说房地产界，少人知的运作模式。”

“第一、早期圈地，投资配套，景区运营，地块升值，然后溢价卖地块给开发商，类似华侨城的运作模式。

第二、还是圈地，投资配套，社群运营，然后建楼卖房，物业升值，多期开发，继续卖房，类似万科的文化村模式。

第三、文创园区改造类型，低租金租赁成片厂房，投资改造，招商运营，然后租金差价收入、加政府补贴收入，类似上海新天地、福建领秀天地的模式。”

张大刚顿了顿继续说：“因为房子作为固定资产，是会随着岁月增加而逐渐折旧贬值的，实际增值的呢，不是房子，而是土地，只要地价在涨，房价就会涨，地也就能一直卖下去。”

“这就和你熟悉的股市一样，把土地看作为一级市场，房子看作为二级市场，很自然的就能推导出，如果想要从一级市场上获取福利，就有充足的动机，去维持二级市场的趋势性上涨。”

古浩东听后，思考了一会儿，然后说：“你这么一说，我倒是有点理解了。土地作为不可再生资源，其稀缺性是支撑房价的重要因素。而且，地方政府在土地出让上也有一定的利益驱动，这可能会间接影响到房价的走势。”

张大刚点头表示同意，他说：“没错，土地财政是地方政府收入的重要来源之一，这就形成了一种激励机制。而且，随着城市化的推进，基础设施建设、公共服务等都需要大量的资金投入，这些成本最终也会反映在土地价值和房价上。”

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古浩东继续问：“现在很多人质疑租售比不合理，空置率太高等论点。大刚，你怎么看?

张大刚如此说道：“租售比不一定要通过降房价，也可以通过提高租金，自然情况下，租金会随着居民收入的增加而提升，但如果居民收入被其他部门挤出，那么宏观就会采取垄断租房市场的方式，来统一抬高租金，使一时的租售比变得合理。”

张大刚接着说：“至于空置率太高呢，我认为并不能作为看空房价的理由，因为价格是由供求关系决定的，在自由化、市场化的环境中，空置率会影响供求，但在非市场化甚至裁判本身很可能就是运动员的现有环境中，供求的变化更多决定于，背后那个无形的手如何操纵的问题上了。”

“最简单的来说，就像现在的货币超发，只要货币一直超发，需求侧的筹码就会上升，看起来是筹码变多了，但实际上是钱的购买力下降了，于是这些热钱就会想办法去寻求可投资的物品，而房子，兼具居住及金融双重属性，并且好地段，一线城市的房子，永远是稀缺资源，所以那些超发过剩的货币，就会购买它们，进而推高房产价格。”

古浩东接着说：“但是，如果房价持续上涨，房地产市场持续泡沫，这样对经济的长期健康发展可不利。”

张大刚微微一笑，说：“你说得对，这也是政府出台了一系列调控措施的原因。政府希望通过调控，既能够保持房地产市场的稳定，又能够避免泡沫的产生。比如，通过限购、限贷、限价等措施来抑制投机性需求，通过增加土地供应、鼓励发展租赁市场来平衡供需关系等等。”

古浩东点头表示理解，他说：“看来房地产市场的发展确实需要多方面的考虑，不仅仅是经济问题，还涉及到社会稳定和人民生活的福祉。”